Verwaltungsdurchklick

Grundstücks- und Gebäudeinformationen

Bevor Sie sich mit dem Hausbau auseinandersetzen, sollten Sie sich über das Grundstück informieren, für das Sie sich interessieren. Durch eine Bauvoranfrage erfahren Sie, ob das Grundstück bebaubar ist und welche Auflagen eventuell bestehen. Außerdem sollten Sie zu Beginn Einsicht in das Grundbuch nehmen, um zu erfahren, ob das Grundstück möglicherweise mit einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet ist.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, müssen Sie einen Notar beauftragen, den Kaufvertrag zu entwerfen und zu beurkunden.

Auch bei einem Gebäudekauf und –umbau ist eventuell eine Baugenehmigung erforderlich. Ob dies der Fall ist, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer zuständigen Bauverwaltung klären.

Hauseigentümer in Deutschland, die ihre Immobilie vermieten, verpachten oder verkaufen wollen, sind gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis (Fragen und Antworten) erstellen zu lassen und diesen potenziellen Käufern oder Mietern spätestens zum Zeitpunkt der Besichtigung vorzulegen. Auch bei der Errichtung von Neubauten und in bestimmten Fällen bei der Modernisierung von Bestandsgebäuden ist ein Energieausweis zu erstellen. Diese Regelung gilt nicht für kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler.

Hinweis: Ab 2016 erhöht die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) den energetischen Standard für Neubauten:

  • Angemessene und wirtschaftlich vertretbare Anhebungen der energetischen Anforderungen an Neubauten um durchschnittlich 25% des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs.
  • Anhebung der Anforderungen bei der Wärmedämmung der Gebäudehülle um durchschnittlich 20%.

    Sie haben hier die Möglichkeit, sich über folgende Themen zu informieren:

  • Bebaubarkeit eines Grundstückes

    Bebaubar ist ein Grundstück nur, wenn es im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt und wenn der Grundstückszuschnitt geeignet ist. Sie können vorab Einsicht in den Bebauungsplan bei Ihrer Gemeinde nehmen, um die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks festzustellen und herauszufinden in welcher Weise Sie das Grundstück bebauen dürfen.

  • Wert eines Grundstückes

    Der Gesamtwert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks setzt sich aus dem Verkehrswert und dem Bodenrichtwert zusammen.

    • Der Verkehrs- oder Marktwert (§ 194 BauGB) ist der Preis für ein Grundstück, der im Geschäftsverkehr bei einem Verkauf zu erzielen wäre.
    • Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenwerte je Quadratmeter. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
  • Auswahl des Grundstückes oder des Gebäudes

    Bevor Sie sich zum Kauf eines Grundstückes oder Gebäudes entscheiden, sollten Sie sich im Klaren darüber sein, welche Kriterien (z.B. Größe, Lage) für Sie bei der Auswahl entscheidend sind.

    Des Weiteren sollten Sie klären, ob Sie das Grundstück bzw. das Gebäude auch so nutzen dürfen, wie es Ihren Vorstellungen entspricht. Wenn Sie ein unbebautes Grundstück bebauen möchten oder den Umbau eines Gebäudes planen, müssen Sie klären, ob das Vorhaben den in Deutschland gültigen gesetzlichen Vorgaben entspricht.

    Maßgebende Vorschriften für das Baurecht finden Sie im

    Informationen über ein Grundstück enthalten der Bebauungsplan, das Baulastenverzeichnis, das Grundbuch, der Flächennutzungsplan und das Liegenschaftskataster. In diese Unterlagen sollten Sie unbedingt Einsicht nehmen, wenn Sie sich für ein konkretes Grundstück interessieren. Weiterführende Informationen geben die zugehörigen Verwaltungsleistungen.

  • Grundbuch

    Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, das Ihren Vorstellungen entspricht, sollten Sie zuerst das Grundbuch einsehen bzw. eine Abschrift aus dem Grundbuch verlangen. Die Grundbucheinsicht vor dem Kaufvertrag ist wichtig, da im Grundbuch Belastungen (z.B. Hypotheken), die auf dem Grundstück lasten, eingetragen sind.

     

    Das Grundbuch besteht aus drei “Abteilungen“:

     

    Erste Abteilung:

    • Gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse (Wer ist Eigentümer des Grundstückes?).

    Zweite Abteilung:

    • Enthält unter anderem die Belastungen (z.B. Grunddienstbarkeiten) - mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden - und Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers.

    Dritte Abteilung:

    • Hier werden die auf dem Grundstück liegenden Grundpfandrechte (z.B. Hypotheken, Grundschulden) eingetragen.
  • Energieausweis

    Der Energieausweis enthält einen bestimmten Gebäudeenergiekennwert, der einen groben Vergleich von Gebäuden ermöglichen soll. Außerdem sind seit dem 01. Mai 2014 Modernisierungsempfehlungen zur kosteneffizienten energetischen Verbesserung des Gebäudes aufgeführt. Den Energieausweis, der zehn Jahre gültig ist, gibt es in zwei Varianten:

    • als bedarfsorientierten Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder Energiebedarfsausweis) und
    • als verbrauchsorientierten Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs oder Energieverbrauchsausweis).

    Er wird fällig für Neubauten und Bestandsgebäude sowie unter bestimmten Voraussetzungen bei Modernisierungen und größeren An- oder Ausbauten. Grundlage ist der ingenieurmäßig errechnete Energiebedarf. Für beide Verfahren regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) die Berechnungsvorschriften.

     

    Seit dem 01.Mai 2014 gilt die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese dient der Umsetzung der neu gefassten EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Alle neu ausgestellten Energieausweise werden nun in Energieeffizienzklassen von A+ bis H eingeteilt. Der Energieausweis muss zudem dem interessierten Käufer oder Mieter bereits in der Immobilienanzeige aufgeführt werden. Ein Muster eines Energieausweises hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie bereitgestellt.

     

     

    Hinweis: Das Ministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit stellt die wichtigsten Fragen und Antworten zum Energieausweis online bereit.

  • Umbau eines Gebäudes: Bestandsschutz

    Ein Gebäude, das rechtmäßig geschaffen wurde, muss vor gesetzlichen Änderungen geschützt sein (passiver Bestandsschutz). Um ein Bauwerk zu erhalten und zu sichern, hat der Eigentümer einen Anspruch auf die Genehmigung notwendiger Baumaßnahmen (aktiver Bestandsschutz).

     

    Hinweis: Als Eigentümer sollten Sie darauf achten, dass Sie bei Modernisierungsmaßnahmen möglicherweise neue Gesetze, wie etwa die Energieeinsparverordnung, beachten müssen.

  • Umbau eines Gebäudes: Denkmalschutz/Archäologische Funde/Naturschutz

    Aus bestimmten Gründen kann es zu einer Bauverzögerung oder einem Baustopp (z.B. archäologische Funde beim Aushub) oder zu Auflagen kommen (z.B. Auffinden geschützter Arten auf dem Grundstück). Um herauszufinden, ob dies bei Ihrem Baugrundstück zu erwarten ist, kann ein Gespräch mit der Bauverwaltung oder Nachbarn hilfreich sein.

Übersicht der angebotenen Leistungen

Nachdem Sie Ihren Wohnort ausgewählt haben, können Sie hier weitere Informationen zu den beschriebenen Verfahren nachlesen. Sollte das gesuchte Verfahren nicht enthalten sein, so ist dies für Ihr Bundesland noch nicht hinterlegt.

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